綠地集團有意退出早前的銀行投資，這對近期高調入股銀行的其他地產企業是一種警示。
在上周舉行的博鰲亞洲論壇2014年年會上，綠地集團董事長張玉良表示將于近期拋售手中所持有的兩家銀行的股份。綠地集團此前相繼入股了遼寧盤錦銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行等，但入股銀行并沒有達到張玉良預期的效果。
“玩不起來，”張玉良說，“我認為房地產公司轉型投金融，需要好好研究。”
未達預期
過去五年，綠地集團對入股銀行有切身之痛。
“地方城商行是每況愈下，這三年利潤一直下降。副省級城商行、2000億、3000億資產規模，一年有10億利潤規模就已經很了不起了。幾乎所有城商行，監管有力，創新不夠，資產凈回報可憐。”張玉良對于所投資銀行的表現感到失望。
綠地集團目前持有上海農村商業銀行4%的股份，持有錦州銀行3.8%的股份，此外還持有遼寧盤錦城市商業銀行一定比例的股份。
在所有房地產企業中，綠地集團涉足金融領域不僅時間較早且范圍廣泛，除了入股上述銀行外，綠地集團還發起成立了國內注冊資本額最大的小額貸款公司，以及融資擔保公司、典當公司等——這讓張玉良有機會看清入股銀行的現實得失，而不僅僅是基于一種預期。
盡管綠地集團在銀行投資方面未能有所斬獲，與過去幾年資本市場對銀行的估值逐階下降有直接的關系——在一個銀行價值被高估的時間點，綠地出手投資了上述幾家銀行，但張玉良表示，城商行異地擴張受到限制、地方銀監會對于投資城商行的股權比例設定上限，以及傳統銀行業務利潤微薄又缺乏創新是入股銀行面臨的根本制約。
“五年前我要投銀行的時候，非上市的銀行價值1元賣2元，而目前上市的銀行中，寧波銀行(行情,問診)（002142.SZ）、南京銀行(行情,問診)（601009.SH）、北京銀行(行情,問診)（601169.SH），市凈率在0.9、0.8，這是市場價值嗎？”張玉良反問，“房地產企業轉向金融是非常正確的選擇，但應該轉入有創新能力的金融領域……至于城商行，我準備把兩家銀行的股權拋掉。”
張玉良的表態凸顯出房企入股地方性銀行所面臨的困境：一方面，從財務投資的角度，銀行的投資收益無法令房地產商感到滿意，另一方面，地方性銀行缺乏創新能力，也無法與入股的房地產商現有業務形成協同效應。
不過有趣的一個現象是，就在綠地集團決定退出銀行投資之際，萬科、恒大等大型開發商卻在最近幾個月內掀起了一陣房企入股銀行的風潮。
去年10月，萬科A(行情,問診)（000002.SZ）斥資27億元以基石投資者的身份入股當時正在登陸H股的徽商銀行（03698.SZ）；此后，越秀地產（00123.HK）以116億元收購創興銀行（01111.HK）75%的股份，中天城投(行情,問診)（000540.SZ）宣布入股貴州銀行；今年1月，恒大地產（03333.HK）更是公告稱已在二級市場上以33.025億元購入4.03億股華夏銀行(行情,問診)（600015.SH），相當于華夏銀行已發行股本總額的4.522%。
事實上，對于上市房企入股銀行，投資者一直感到不同程度的困惑，綠地集團如今有意退出此前的銀行投資，勢必將加重市場的擔憂。
入股銀行前景模糊
“開發商入股銀行基于一種模糊的轉型需要。”輝立證券分析師陳耕對《第一財經日報》記者表示。有分析人士曾認為，開發商入股銀行將為其獲得開發貸款提供便利，不過陳耕認為，這也并非主要原因，雖然不排除會產生一定的積極影響。
近期，銀監會對民營銀行試點表態，要求加強股東自我約束，鼓勵股東及其關聯企業自愿放棄從本行獲得關聯貸款的權利，盡量減少試點銀行的關聯交易，有分析人士指出，類似的監管原則同樣適用于房地產入股銀行，這意味著房企借入股銀行獲得融資平臺“曲線救國”的愿望難以實現。
“入股銀行對房地產企業目前的業務并沒有直接的影響，房地產企業主要還是考慮為未來由開發商角色向投資商角色轉變提前布局，隨著房地產行業金融屬性的增強，這要求房企產企業與金融機構更好地對接。”陳耕表示，房地產入股銀行目前只是一種策略性投資。
一家香港上市房地產企業高管對《第一財經日報》記者表示，去年底以來，許多地方的銀行收緊了對購房者的按揭貸款，房地產企業入股銀行的目的之一是希望所投資銀行能夠為購買其項目的小業主辦理按揭貸款提供便利，但該高管并不認為入股某家地方性銀行是達成這一目的的最佳選擇。
事實上，在恒大地產宣布入股華夏銀行的消息后，評級機構穆迪曾對此舉提出質疑：“由于恒大地產的股權代表性較小，穆迪認為此次交易的戰略價值很小。恒大地產不會參與華夏銀行的業務。雖然恒大地產可能會與華夏銀行組成潛在的業務聯盟，以便為客戶提供按揭融資，但益處將會較小。”
另一家評級機構惠譽也認為，與銀行緊密合作是否能提升地產開發商的運營表現還不得而知，不過惠譽預計大型地產集團未來對于加強同銀行的聯系仍將有興趣。
“開發商手里的大量購房者對銀行而言是很有吸引力的潛在客戶，他們往往比較富有。與此同時，包括購房融資在內的創新性銀行產品也有助于開發商為客戶提供更好的服務。”惠譽稱。
站在房地產企業的角度，投資目前處于估值低谷的銀行盡管不能立刻產生提升主業運營表現的效果，但仍是一項相對安全的投資。不過陳耕也表示，如果僅僅出于財務投資的考慮，入股銀行的意義有限，“金融行業面臨的挑戰很多，盡管目前銀行股估值很低，但比起地產行業，未來的不確定性也許更高。”
