進入2014年，越來越多的地產(chǎn)商在地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻上動作頻頻，或攜手銀行，或再戰(zhàn)資本市場，預示著中國房地產(chǎn)開發(fā)模式從關系為王、土地為王的時代進入了金融為王的時代。這種變革的跡象早在數(shù)年前已初顯端倪，嘉凱城(行情,問診)集團股份有限公司（000918.SZ）培植屬于自己的房地產(chǎn)金融業(yè)務就已默默進行了近3年。
4月15日，嘉凱城集團副總裁、董秘李懷彬在接受時代周報記者采訪中表示，嘉凱城旗下的投資管理公司凱思達到去年年底管理基金規(guī)模達到35億元，其長期目標為立足國企平臺，倡導價值投資，致力于成為中國一流的投資管理公司，逐步發(fā)展成為既有房地產(chǎn)金融基金業(yè)務，也有其他PE/VC股權投資、財務顧問和資產(chǎn)管理等業(yè)務的領先投融資平臺。
而嘉凱城發(fā)力金融的背后，則是公司在經(jīng)營模式創(chuàng)新上的探索，更深層次的邏輯是，嘉凱城結(jié)合國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與自身特質(zhì)，提出“新型城鎮(zhèn)商業(yè)運營商”的新角色定位，并在商業(yè)模式上融合地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)資產(chǎn)管理和金融業(yè)務，以期逐步實現(xiàn)從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商到資產(chǎn)運營商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
涉水地產(chǎn)金融培育新增長點
如果說持續(xù)的國家宏觀調(diào)控加大了地產(chǎn)商不確定性預計融資難度的話，那么對于資金密集型的地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)金融業(yè)務可以有效解決包括地方政府在內(nèi)的參與各方的投融資問題。
由諾承投資和投中集團共同發(fā)布的《2013人民幣房地產(chǎn)基金年終報告》顯示：在2010年之前，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只基金，100億元左右的市場規(guī)模。2010年房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，當年新募基金數(shù)量48只，募集規(guī)模271.6億元。
正是基于對行業(yè)趨勢的認知，嘉凱城在2011年成立了規(guī)模化的房地產(chǎn)金融運作平臺—凱思達，希望在提升運營能力同時，培育嘉凱城新的盈利增長點。
“我們在深入研究歐美房地產(chǎn)行業(yè)模式和充分調(diào)研之后，認識到金融化模式已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展趨勢，因此考慮成立凱思達股權投資公司作為嘗試與探索。”李懷彬說。
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)私募股權資金存量約4000億元，而美國房地產(chǎn)私募股權投資基金約1.5萬億元人民幣，歐洲約2萬億人民幣，由此可見國內(nèi)市場空間之大。
從競爭優(yōu)勢來看，除去外資及私人機構之外，目前國內(nèi)外開展房地產(chǎn)金融的模式主要有兩種，一是以金融機構主導設立，比如建銀精瑞，其融資能力較強；另一種則出身地產(chǎn)商，比如金地旗下的穩(wěn)盛投資和嘉凱城旗下的凱思達，相較而言，這類房地產(chǎn)金融企業(yè)的優(yōu)點是對項目的判斷力、把控能力與投后管理能力較強。
2012年，凱思達聯(lián)手中融信托，發(fā)起設立總規(guī)模為50億人民幣的房地產(chǎn)基金嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金（下稱“嘉融基金”），其中第一期發(fā)行8億元，投向嘉凱城旗下的湖州龍溪翡翠項目。
嘉融基金通過債權和股權兩種方式向項目進行投資，基金向開發(fā)商增資或受讓原股東股權，原股東直接獲取資金；基金通過持有股權分享項目超額收益。
此外，嘉融基金向項目提供委托貸款，用于項目開發(fā)。嘉凱城對基金向項目公司提供的委托貸款提供本息擔保，為項目公司及時償付債權本息提供流動性支持。
我們認為房地產(chǎn)金融有望成為公司未來業(yè)績的增長點。一方面房地產(chǎn)行業(yè)的細分將帶來更多的市場需求；另一方面險資等大型機構者投資限制的逐步放開，也將帶來更多的資金來源；此外，政策對于創(chuàng)新的鼓勵也會極大拓展市場空間。”李懷彬說。
除了中融國際之外，目前與嘉凱城合作的金融機構有上國投、華寶信托、東方資產(chǎn)等，預計可提供不低于100億元的資金支持。
新型城鎮(zhèn)商業(yè)運營商
國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入到一個相對成熟階段，拿地-開發(fā)-賣房的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，利潤空間越來越低。在政策面和行業(yè)面的變動之下，嘉凱城主動求變轉(zhuǎn)型升級，其路徑為新型城鎮(zhèn)化背景下的產(chǎn)融互動。
2012年下半年，嘉凱城成立商業(yè)資產(chǎn)管理公司，以此為平臺整合旗下商業(yè)項目和開拓城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務，在上海、浙江等拓展區(qū)域內(nèi)的城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務并逐步將其與房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)與房地產(chǎn)金融打通運營。
李懷彬認為，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務價值鏈中，項目的獲取能力是關鍵。但是，在現(xiàn)在和未來，對行業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)的運營管控能力，成為真正的價值創(chuàng)造核心，而這其中金融設計和投融資安排是關鍵。
可以說，嘉凱城在2013年一系列的舉動，都有著未雨綢繆的意味。2013年7月，嘉凱城在之前的房地產(chǎn)金融業(yè)務類型上，直接將房地產(chǎn)金融與城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)務相結(jié)合，由凱思達設立嘉盈城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展基金（下稱“嘉盈基金”），基金總規(guī)模擬為20億元人民幣，其中I期基金規(guī)模約為4億元，投資期3年，投向無錫的一個城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項目。
同年12月，凱思達發(fā)起設立總規(guī)模約為10.3億元的嘉盈城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展基金II期，投資城鎮(zhèn)商業(yè)項目—蘇州蘇綸場風情街項目，投資期為三年。其中，凱思達出資認購了近30%的劣后級份額，以達到享受未來對應資產(chǎn)增值收益的目的。
如今，再簡單地用“住宅開發(fā)商”來形容嘉凱城已經(jīng)不合時宜。進入2014年，嘉凱城明確將自己定位為新型城鎮(zhèn)商業(yè)運營商，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的基礎上，大力發(fā)展城鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)金融兩個戰(zhàn)略業(yè)務板塊。
這種運營模式的邏輯是：一方面，通過城鎮(zhèn)商業(yè)銜接公司開發(fā)主業(yè)，對開發(fā)項目的商業(yè)資產(chǎn)部分進行統(tǒng)一管理與運營，提升房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的產(chǎn)品價值。另一方面，對優(yōu)質(zhì)項目則考慮直接向房地產(chǎn)基金出售或共同持有，可享受資產(chǎn)運營與增值收益。
目前，嘉凱城正在浙江省店口鎮(zhèn)這個聯(lián)合國開發(fā)計劃署試點城鎮(zhèn)、全國發(fā)展改革試點鎮(zhèn)、首批浙江省小城市培育試點鎮(zhèn)打造城鎮(zhèn)商業(yè)的示范項目—店口城市客廳項目。與一般商業(yè)物業(yè)不同的是，該項目不僅包含商業(yè)業(yè)態(tài)，還配置了教育、醫(yī)療、文化等公共服務資源，建成后將成為新型城鎮(zhèn)化背景下的體驗式消費型城鎮(zhèn)商業(yè)中心。
按照規(guī)劃，建成后，當?shù)卣刭徏s1/3，用于教育、醫(yī)療、文化等公共服務用途；商業(yè)部分則銷售50%，剩下50%計劃整體出售給基金公司。
在此過程中間，嘉凱城通過對商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理與運營，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的保值增值。另外，還可能作為劣后級股東投資相關基金，在基金完成退出后獲得資產(chǎn)增值收益。
探索“地產(chǎn)開發(fā)+資本運作”
“嘉凱城正在探索的是將商業(yè)地產(chǎn)項目資本化，在一定程度上與新加坡凱德置業(yè)的發(fā)展路徑類似。”一位地產(chǎn)行業(yè)研究員如此評價。即在項目開發(fā)階段，引入短期私募基金共同開發(fā)，然后在開業(yè)培育階段，引入一只商業(yè)基金接盤，培育成熟后再轉(zhuǎn)讓給長期REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。
今年1月，證監(jiān)會批復同意中信證券(行情,問診)設立中信啟航產(chǎn)品，以私募REITs的形式推動國內(nèi)不動產(chǎn)金融實踐，該產(chǎn)品將在本月正式開始發(fā)售。
“我們相信這僅僅是個開端，管理層對于創(chuàng)新鼓勵以及新型城鎮(zhèn)化背景下市場需求的不斷釋放，將給房地產(chǎn)金融的發(fā)展帶來長期的發(fā)展機會。”李懷彬說，“未來嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)要做REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。”
“從業(yè)務上來看，房地產(chǎn)基金如果做純債權型融資，因為稅收等因素，其成本比銀行信托高，因此理性看待的話，房地產(chǎn)基金做股權投資型更具專業(yè)優(yōu)勢，也更具發(fā)展?jié)摿ΓL期看，REITs一定是大方向。”凱思達董事長兼總裁趙衛(wèi)群告訴時代周報記者。
趙衛(wèi)群說，就現(xiàn)階段而言，凱思達的重點是在風控可控的情況下，以規(guī)模促發(fā)展，進一步提升資產(chǎn)管理能力。據(jù)了解，2014年公司計劃房地產(chǎn)基金管理規(guī)模不低于63億元，以資金池的方式建立不低于30億元的城鎮(zhèn)商業(yè)專項基金。
“長期來看，投融資機構最重要的能力是資產(chǎn)管理能力，凱思達追求的是規(guī)模、速度、質(zhì)量和效益的平衡。”在趙衛(wèi)群看來，“合作中實現(xiàn)平衡很重要，當把自己放在銅墻鐵壁中，合作伙伴就會全部暴露在風險中，這樣的合作肯定無法實現(xiàn)共贏。”
