3個(gè)月時(shí)間,花了近143億元拿地,為2013年拿地總金額的72.8%。在外界看來,泰禾的拿地動(dòng)作似乎頗為“激進(jìn)”,但泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森并不這么認(rèn)為,他向本報(bào)記者表示,泰禾在拿地選址上主要看這個(gè)產(chǎn)品能不能快速去化,是否符合泰禾的拿地戰(zhàn)略。
“在拿地方面,我想泰禾不僅僅在數(shù)量上有很大收獲,更重要的是其含金量和布局。”黃其森表示,泰禾管理層在拿每塊地之前,都會(huì)研究這個(gè)城市庫(kù)存等多項(xiàng)指標(biāo),因此“我們沒有去杭州,現(xiàn)在看來,顯然我們的判斷是對(duì)的”。
200億元“堅(jiān)守”一線城市
據(jù)記者翻閱公告統(tǒng)計(jì),2014年1月10日,泰禾集團(tuán)公告稱以1.79億元拿下福州永泰縣葛嶺鎮(zhèn)黃埔村約587.27畝的土地,泰禾就此拉開了2014年的拿地大幕。直至4月10日,以51.7億元奪得北京大興黃村鎮(zhèn)兩地后,在3月個(gè)時(shí)間里,泰禾集團(tuán)斥資近143億元拿地,遠(yuǎn)超去年同期,并且已達(dá)去年拿地總金額的72.8%。
值得注意的是,2013年泰禾在北京、上海、江蘇、福建等多地共計(jì)斬獲12幅地塊,總建筑面積超過238萬平方米,拿地金額超過195億元,為其2012年拿地資金的5倍。
而進(jìn)入2014年后,泰禾集團(tuán)在北京已經(jīng)拿下了3塊地,投入超過百億元,達(dá)到101.28億元。目前,泰禾在北京的地塊已經(jīng)達(dá)到9塊。其中,今年截至目前和去年全年,泰禾在一線城市用于拿地的金額超過200億元。在2013年拿到的地塊里,用于北京與上海的拿地金額占全年拿地總金額的48%,達(dá)到94億元。今年截至目前,泰禾在北京和上海的拿地金額就達(dá)到了116億元,占比達(dá)82%。
值得一提的是,目前三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于大幅調(diào)整之際,越來越多的城市加入了降價(jià)大軍,房企撤離三、四線城市,退守一線城市已經(jīng)成為共識(shí)。不過,一線城市土地供應(yīng)數(shù)量畢竟有限,“肉少狼多”之勢(shì)已經(jīng)進(jìn)一步加劇了房企拿地競(jìng)爭(zhēng)的激烈局面,在這種背景下,對(duì)想退守一線城市的房企來說,考驗(yàn)很大,可能一不小心錯(cuò)失擴(kuò)張機(jī)會(huì),也可能因沖動(dòng)而導(dǎo)致后市折戟。
對(duì)此,黃其森向記者表示,泰禾管理層做出的每個(gè)決策都是深思熟慮且非常理性的。他表示,“過去有一種說法,叫作‘一線城市做品牌,二線城市求利潤(rùn),三線城市上規(guī)模’,我認(rèn)為,現(xiàn)在這種說法要變了。對(duì)于房企來說,當(dāng)下在一線城市做項(xiàng)目,品牌、利潤(rùn)、規(guī)模三位一體都會(huì)得到大幅增長(zhǎng)”。
此外,黃其森還稱,“我們拿地節(jié)奏實(shí)際上把握的非常好,動(dòng)態(tài)來看我們的拿地節(jié)點(diǎn),實(shí)際上都實(shí)現(xiàn)了溢價(jià)。另外,“我們不是什么地都拿,雖然選擇和誘惑很多,但能夠快速去化的地塊才符合我們的拿地策略”。
低開高走不降價(jià)
正如黃其森所示,一線城市和福建大本營(yíng)是其深耕和擴(kuò)張的重點(diǎn)布局區(qū)域,扎根福建,深耕北京的泰禾戰(zhàn)略下,黃其森認(rèn)為,高周轉(zhuǎn)是其規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的利器。
不過,受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體觀望預(yù)期影響,福州市場(chǎng)也開始出現(xiàn)成交量放緩的現(xiàn)象,而泰禾高堅(jiān)持高周轉(zhuǎn),其銷售定價(jià)將變得極為關(guān)鍵。
“房地產(chǎn)行業(yè)最大的成本是土地成本,拿地是很有藝術(shù)的。”黃其森向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言,“我們?cè)诟=ㄋ玫貕K的樓面地價(jià)都不高,土地成本控制的非常好,拿地節(jié)奏把握的比較到位”。
黃其森直言,以福州的泰禾紅悅項(xiàng)目為例,“按照我們開盤時(shí)的市場(chǎng)情況,我應(yīng)該定價(jià)為1.5萬元∕平方米左右,但我們最終的開盤價(jià)是1.1萬元∕平方米左右”。泰禾的項(xiàng)目都是低開高走的,定價(jià)比較合理,不會(huì)因?yàn)榍捌诙▋r(jià)定高了,后期才開始打折銷售,因此“我不會(huì)走降價(jià)策略”。
事實(shí)上,有業(yè)內(nèi)人士也向記者透露,泰禾在福州踩點(diǎn)踩的比較好。以在福州南通的泰禾·首府為例,2012年年底大家都不看好這個(gè)市場(chǎng),而泰禾選擇了在這個(gè)“沒被看好的時(shí)候進(jìn)去”。2013年年初時(shí),該地的樓面地價(jià)是每平方米1000多元,但到2013年年底,該項(xiàng)目旁邊拍的地樓面價(jià)是每平方米4000多元。鑒于此,泰禾即使不降價(jià)或許也能有很大市場(chǎng)。
不過,黃其森向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言,福州市場(chǎng)的變化更多是受實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的影響,當(dāng)然房地產(chǎn)投資也受到了一定影響,但泰禾還是“非常看好福建市場(chǎng)的,最近總的投資額沒有減下來”。但以后在項(xiàng)目選擇上,依然會(huì)堅(jiān)持以能不能做到高周轉(zhuǎn)作為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)。