為了應(yīng)對(duì)樓市新形勢，各大房企正在積極調(diào)整經(jīng)營策略，提升周轉(zhuǎn)速度。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明日前表示，公司今年將大幅提高周轉(zhuǎn)率，全年目標(biāo)銷售額達(dá)到400億元。同時(shí)，公司還將加大在京滬深一線城市的土地儲(chǔ)備，并加大輕資產(chǎn)運(yùn)營規(guī)模。
周轉(zhuǎn)率顯著提高
“公司今年最亮麗的業(yè)績指標(biāo)應(yīng)該是周轉(zhuǎn)率。公司內(nèi)部計(jì)劃把周轉(zhuǎn)速度提速三分之一，使周轉(zhuǎn)率從23%左右提高到30%以上。”李明直言。
繼2013年取得358億元的協(xié)議銷售額后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將2014年全年銷售目標(biāo)進(jìn)一步提升至400億元。李明透露，公司全年將安排銷售資源730億元，去化率達(dá)到55%-60%。
今年以來，為了提高周轉(zhuǎn)速度，不少房企采取了“降價(jià)跑量”的策略。對(duì)此，李明表示，走量和價(jià)格并不矛盾，對(duì)于公司存量較大的項(xiàng)目會(huì)有促銷的想法。不過，公司此前項(xiàng)目的定價(jià)合理，整體出現(xiàn)降價(jià)的可能性不大。
為了加快周轉(zhuǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年提出要提高結(jié)轉(zhuǎn)收入、按期交工，并盡快銷售已經(jīng)竣工的項(xiàng)目，提高去庫存速度。
從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前的項(xiàng)目儲(chǔ)備來看，在秦皇島、天津、撫順等城市均有超過100萬平方米的項(xiàng)目。按照公司內(nèi)部定位，拿到銷售許可一年以上的為滯銷項(xiàng)目，目前規(guī)模約為100億元，這其中還有30%為公司轉(zhuǎn)存的項(xiàng)目。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直不留存貨，通常超過兩年就堅(jiān)決售出，所以滯銷壓力并不大。”李明直言。
一方面是加快周轉(zhuǎn)，另一方面遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年仍計(jì)劃在土地市場上有所斬獲。今年年初，公司已經(jīng)在北京“連下三城”。“公司今年在北京、上海、深圳等區(qū)域的土地儲(chǔ)備還需要進(jìn)一步擴(kuò)大。今年公司的土地投資付現(xiàn)額計(jì)劃在150億元到300億元之間，主要還是看是否有合適的投資機(jī)會(huì)。”李明坦言。
從公司2013年年報(bào)來看，北京地區(qū)的營業(yè)額貢獻(xiàn)比例有所下滑。作為企業(yè)總部，北京地區(qū)在2013年貢獻(xiàn)了31%的營業(yè)額，較2012年下降了13個(gè)百分點(diǎn)。包括大連、天津、上海、中山及杭州在內(nèi)的城市貢獻(xiàn)了47%的營業(yè)額，特別是大連、中山等城市已經(jīng)成為公司銷售“大戶”。
“未來公司還會(huì)堅(jiān)持已進(jìn)入的成熟區(qū)域，除京滬外，天津、深圳等沿海城市也將是公司重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域市場。”李明表示。
推廣輕資產(chǎn)模式
除了住宅開發(fā)外，歷經(jīng)數(shù)年培育后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)投資也開始步入回報(bào)期。繼2013年經(jīng)營性物業(yè)取得8億元營業(yè)額后，今年公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)營業(yè)額超過10億元。
“目前在公司2100萬平方米的土地儲(chǔ)備中，有300萬平方米是商業(yè)物業(yè)。”李明介紹，在這部分商業(yè)物業(yè)中，有一半是公司自持，其余將作為銷售性物業(yè)。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的經(jīng)營性物業(yè)主要分為四類，即：高端寫字樓、商業(yè)綜合體、購物中心以及圍繞住宅的商業(yè)服務(wù)配套。按照公司計(jì)劃，未來在一線熱點(diǎn)城市還會(huì)投資持有型的高端寫字樓，在有軌道交通和城市規(guī)劃支持的城市堅(jiān)持進(jìn)行綜合體項(xiàng)目。李明還表示，公司正在研究電商和購物中心的結(jié)合，并嘗試改變購物中心的產(chǎn)品形態(tài)。同時(shí)，住宅的商業(yè)配套也將成為公司未來的新興業(yè)務(wù)。
值得注意的是，在公司發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)金融的地位“舉足輕重”。“公司目前與很多金融機(jī)構(gòu)在大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融，就是以房地產(chǎn)基金的形式來從事開發(fā)業(yè)務(wù)，這是下一步的發(fā)展方向。”李明表示。
根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，未來輕資產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)將撐起公司三分之二的盈利規(guī)模。“真正的房地產(chǎn)開發(fā)，仍會(huì)占到公司營業(yè)收入的80%以上，但盈利占比將會(huì)下降，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要發(fā)揮平臺(tái)專業(yè)融資的作用。”李明坦言。
